Experte Frank Hennig aus Köln zur Anlagemöglichkeit Denkmalschutz-Immobilien

Historische Gebäude umgibt nicht selten ein ganz besonderes Flair. Die Architektur vergangener Jahrhunderte, als man noch Platz zum Bauen hatte, als man kreative Ideen und Schönheitssinn vereinen konnte, fasziniert noch immer. Wenn Häuser reden könnten, welche Geschichten hätten dann wohl die Herrenhäuser, Schlösschen und Stadtvillen zu erzählen? Doch nicht nur romantische Gedanken verbinden sich mit dem Begriff Denkmalschutz-Immobilien sagt Frank Hennig aus Köln, hier geht es auch um handfeste wirtschaftliche Interessen.

Um die Erhaltung historischer Bausubstanz zu fördern und selbst nicht aus eigenem Budget finanzieren zu müssen, hat der Staat einen Anreiz geschaffen, der private Investoren anlockt. Steuervorteil heißt das Zauberwort. Diesen Steuervorteil genießen sowohl Anleger, die die Denkmalschutz-Immobilie kaufen und zu Vermietungszwecken sanieren so der Kölner Anlageexperte Hennig weiter, als auch private Investoren, die von der einzigartigen Atmosphäre begeistert sind und das Objekt selbst nutzen. Allerdings unterscheiden sich die Abschreibungsmöglichkeiten. Für ein vermietetes Objekt, das als Kapitalanlage erworben wurde, gilt, dass die Kosten für die Modernisierung und Sanierung über 12 Jahre zu 100 % steuerlich abgeschrieben werden können. Diese Kosten machen in der Regel 50 bis 80 % der Investitionssumme aus. Der Abschreibungsmodus sieht vor, dass in den ersten acht Jahren 9 % per anno, in den letzten vier Jahren jeweils 7 % abgeschrieben werden können. Die Abschreibungsquote für Eigennutzer ist nicht ganz so umfassend, sie reduziert sich auf 90 %, diese können allerdings innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren abgeschrieben werden. Voraussetzung, um in den Genuss dieser steuerlichen Vorteile zu kommen, ist allerdings, dass es sich bei dem Objekt nicht einfach nur um historische Bausubstanz handelt, sondern dass es tatsächlich eine staatlich ausgewiesene Denkmalimmobilie ist.

Um sich hierüber Gewissheit zu verschaffen, sollte man vor dem Erwerb der Immobilie mit dem Amt für Denkmalschutz Kontakt aufnehmen. Man kann diese Aufgabe auch dem Immobilienmakler seines Vertrauens übertragen, muss aber bedenken, dass die Vermittlung von Denkmalschutz-Immobilien sozusagen die Königsklasse im Immobiliengeschäft darstellt. Das fundierte Wissen um die Denkmalschutzimmobilie, die Steuervorteile und was noch so alles zu bedenken ist, lässt sich der auf derartige Objekte spezialisierte Fachmakler gerne bezahlen. Nicht selten treibt der Einsatz des Maklers den Preis des Objektes in schwindelnde Höhen, teilweise weit über den Marktwert. Wer bereit ist, für sein Traumobjekt einen hohen Preis zu bezahlen, der wird das eventuell sogar hinnehmen. Problematisch wird die Sache jedoch dann, wenn der Besitzer nach Ablauf der Spekulationsfrist sein denkmalgeschütztes Objekt wieder veräußern will. Die steuerlichen Vorteile beziehen sich auf die Sanierungs- und Modernisierungskosten. Wenn also ein komplett saniertes Objekt veräußert werden soll, kommt der Erwerber nicht in den Genuss der verlockenden Steuervorteile, denn der eigentliche Kaufpreis unterliegt nicht der Sonderabschreibung. Daher entfällt der steuerliche Anreiz beim Erwerb einer sanierten Denkmalimmobilie zum Teil - einige Steuervorteile bleiben jedoch erhalten. Bestimmte Werbungskosten wie Finanzierungskosten oder Erhaltungsaufwand können bei vermieteten Immobilien steuermindernd angerechnet werden. Falls die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, entstehen Verluste, die man steuerlich geltend machen kann.

Doch selbst wenn man einmal von den steuerlichen Aspekten absieht, gibt es kaum eine Anlageform, die wertbeständiger ist als Immobilien, dies gilt in verstärktem Maße für denkmalgeschützte Objekte. Auch hier gilt, dass Angebot und Nachfrage den Markt regulieren. Irgendwelche Immobilien sind sicher jederzeit neu aufzubauen - denkmalgeschützte historische Bauwerke sind Unikate und steigern daher dauerhaft ihren Wert, vor allem, wenn sie saniert und gepflegt sind. Aber auch in diesem Fall ist immer die Lage, der Standort ein ausschlaggebendes Kriterium. Ein denkmalgeschützter Altbau in einem Provinzstädtchen wird vom reinen Objektwert niemals an eine denkmalgeschützte Gründerzeitvilla in der Mainmetropole Frankfurt heranreichen. Er wird allerdings auch nicht eine ganz so hohe Investition erfordern.

Hennig's Fazit: Wer als Anleger auf nachhaltige Rendite, steuerliche Vorteile und attraktive Abschreibungsmöglichkeiten setzt und obendrein noch die besondere Atmosphäre historischer Gebäude liebt, der kommt eigentlich an dem Erwerb eines denkmalgeschützten Objekts gar nicht vorbei.
Experte Frank Hennig aus Köln zur Anlagemöglichkeit Denkmalschutz-Immobilien bewerten
Bewertung: 6.9 / 10 (8 Bewertungen)

Kommentar schreiben